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| ※梁（画面中央の大きな材木）が柱や梁で支持されていない、天井に載っているだけという危険な状況が見つかりましたが、耐震補強工事の中で補強しました。 | ※基礎の損傷。シロアリ駆除業者は床下に防蟻剤を散布する時に、基礎を壊すことがあります。もちろん絶対にしてはならないことです。 | ※柱と土台の劣化。劣化部分の柱と土台は交換。柱や土台の劣化の有無を確認する上で、外部側からの耐震改修は有効な方法です。 |
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 ドゥ設計工房が、木造住宅の耐震診断を行うようになったのは2004年ですから、今年で12年めになります。 ピアチェック（他事務所が行った耐震診断の再確認）５件を含め、これまでに１６５件の耐震診断を行ってきました。このうちの約半分は、四街道市内の住宅等が対象です。 当初は○○システムという生活協同組合連合会のTRA（トータル・リフォーム・アドバイザー）として活動していた時に、○○システム組合員さんの依頼に対応していました。 建物を人間に例えれば、耐震診断は「人間ドック」に似ています。耐震診断には、建物の耐震強度の把握だけでなく、建物の健康診断という側面も大きいと思います。 その人特有の身体の状況を把握したり、病気を早期発見したりすることで大病を患ったり、手遅れにならないように役立てるのが人間ドックだと思います。人間の場合には自覚症状がありますから、おかしいと思えば家族に相談したり、自分から病院に行ったりできるわけです。 ところが建物には、神経組織がありません。建物が声を出して「助けてくれ！」と訴えることは、普通はありません。所有者や住み手が、建物への愛情と共に、建物が「けがをしていないか、病気になっていないか」、時々チェックする必要があるわけです。 でも、建築の専門知識のない一般人が建物の健康診断をしようとしても限界があるのは仕方がないことです。そのために、私たち一級建築士の中に、建物診断、耐震診断、耐震改修のプロがいるわけです。 そこで、おかしいなと思ったときや、最低でも１５年に１回くらいは、建物調査や耐震診断の専門家に相談した方が良いということになります。耐震改修の依頼者の中には、「齊藤さんは、建物のお医者さんですね。」といって下さる方もいます。 耐震診断費用補助金制度が使えるのであれば、使った方が賢明です。もちろん、その場合に、耐震診断や耐震改修についての、専門知識、経験、熱意、プロとしての責任感を持った建築士を探し出す努力をしてから頼むことは大事なポイントです。 単純な耐震診断ですと上部構造部分の評点を算出して終わりですが、建物調査付きの耐震診断であれば、建物診断の中で、新築した時の設計ミス、欠陥工事、手抜き工事、リフォームした時の、欠陥工事、改悪リフォーム、さらには悪質リフォーム、その他が発見されます。 直すべき箇所や項目が見つかれば、応急処置を行うことも出来ますし、本格的に耐震補強や全面的なリフォームに進むきっかけにすることも出来ると思います。 これまでに、建物診断で指摘事項が何にもない建物に出会ったことは一度もありません。当初は大きな問題が無くても経年劣化や漏水事故などで劣化が発生するからです。 木造住宅の所有者の方には、最低でも１回は耐震診断を受けることをお勧めします。千葉県四街道市の場合、平成12年5月以前に建築確認を受けた在来工法木造2階建て以下の住宅であれば、耐震診断費用補助金制度の適用を受けることができます。 四街道市の方は、こちら をご覧下さい。 無料の耐震診断を、リフォーム工事の営業ツールにしている会社があります。しかしながら労働コストが発生しているのですから、タダということは理屈に合いません。 依頼者の中には、無料の耐震診断を受けたが何となく疑問を感じて、耐震診断費用補助金制度を活用して当事務所にピアチェックとしての耐震診断を依頼された方もありました。 （１）昭和５６年５月以前着工（旧耐震基準）の木造住宅の場合 そもそも当時の建築基準法の構造規定に問題があり、その結果として耐震性能に問題を抱えているのですから、不本意なことかも知れませんが、所有者一家及び地域社会の安全のために、是非とも耐震診断を受けてください。耐震診断費を国や地方自治体が補助するのは、善意とはいえ、かって旧耐震基準を法定化した事実を受け止めているからだと思います。 であればこそ、殆どの地方自治体に耐新進費補助の制度があるのだと思います。 建物調査付きの耐震診断を受けると、少なからぬ問題点、改善項目の指摘がなされるのが普通です。建物が倒壊すれば、居住者だけでなく、近隣、地域の人々に迷惑を掛けることになります。所有者のご家族も被災する可能性が大きいと言えます。 平成１２年６月以後に建築基準法に従って建てられた木造住宅（以下、「新・新耐震」という）の耐震強度を１００％とすると、旧耐震の木造住宅の耐震強度は一般論としては３０〜５０％程度と言えますから、専門家に耐震診断を依頼して建物の耐震性能を調べてもらうことをお勧めします。詳しいことは（３）建築年代で耐震性能は違うをご覧下さい。 （２）昭和５６年６月〜平成１２年５月着工（新耐震基準）の木造住宅の場合 当時の建築基準法の構造規定には、耐力壁の配置バランスの明確化その他の問題があったのですから、建物調査付きの耐震診断を受けると、複数の問題点、改善項目の指摘がなされるのが普通です。 上部構造評点というのは、現在の建築基準法が定める最低限の耐震強度を有する場合に「１．０」という点数になるわけですが、その評点が０．７以下になる場合が少なくありません。 また、設計ミス、施工ミス、欠陥工事、手抜き工事、その他について、耐震診断と並行して行われる建物調査の報告の中で指摘することも珍しいことではありません。 昭和56年6月以後に建築確認された建物を「新耐震」と呼んで旧耐震と区別しています。 旧耐震に比較して、木造建物の場合で、１．５倍前後の耐震強度を持つように改正されました。 木造以外の鉄筋コンクリート造や鉄骨造については抜本的な耐震基準の改正が行われたのですが、木造建物については平成１２年の建築基準法改正を待つ形になりました。 新耐震の木造建物の場合、接合金物が使用されていないものや、耐力壁の配置バランスが悪いものなどは、平成１２年６月以後に建てられた「新・新耐震」木造住宅の耐震強度を１００％とすると、耐震強度が７５％以下のものも存在します。 （1995年1月の阪神淡路大震災、2004年10月の新潟県中越地震において、新耐震の木造建物の被災事例が確認されています。） 耐震性能が気になる方は、建物の健康診断を兼ねて、専門家に耐震診断を依頼して、建物の劣化状況と耐震性能を調べてもらうことをお勧めします。 千葉県四街道市にお住まいの方は、 こちら をご覧下さい。 （３）平成１２年６月以後着工（新・新耐震基準）の木造住宅の場合 2000年（平成１２年）６月に、木造建物の耐震構造関係の規定が大改正されました。主な改正事項は次のとおりです。 【地盤調査の義務化・基礎の仕様規定・耐震壁の配置バランス・接合部の金物仕様の規定・例示】 最近の建物は、この耐震基準に従って造られていますし、新方式の耐震診断もこの基準に基づいて行われます。この基準に従って造られた木造建物を「新・新耐震」と呼ぶことがありますが、2004年10月の新潟県中越地震等の被害建物調査で、その耐震性能の良さが確認されました。 この時代の建築基準法の構造規定は現在の規定と大きな違いはありませんが、昭和５９年以後は、特定行政庁などの建築確認審査機関は、建築士が設計した４号建築物（一般的な木造住宅）の確認審査において構造チェックを行っていません。構造規定については、設計者の責任として審査省略になっています。 2006年に発覚した分譲住宅会社の「一建設」、アーネストワンで合計９７０棟、その後に判明した分を合計すると１，８００棟の引き渡し済の住宅に「壁量不足（耐震強度や耐風強度の不足）」があったということです。【日経ホームビルダー2007年2月号、他】 外注設計士の設計ミスが原因だと言うが、分譲会社は何万棟もの住宅を図面を全くチェックしないで販売していたというのです。 こうした設計ミスや意図的な手抜きがこの他にも存在し、そのままになっている可能性は小さくないと思います。 新築して間もない住宅であっても、建物調査付きの耐震診断を受けると、問題点、改善項目の指摘がなされる可能性があります。でも、耐震診断を受けて、設計ミス、欠陥工事、手抜き工事、悪質リフォーム、その他について、大地震などで被災する前に発見できることは、不幸ではなく大変ラッキーなことだと考えていただきたいと思います。人間ドックで病気を早期発見できるのと全く同じことだと思います。 姉歯事件や木造建て売り住宅の構造欠陥事件の反省として、特定行政庁などの建築確認審査機関が、平成２１年度中に４号建築物（一般的な木造住宅）についても、他の建築物と同様に構造審査を行うことになりました。しかし、「浜の真砂は尽きるとも・・・」ではありませんが、欠陥建築や手抜き工事を根絶するのは簡単なことではないように思います。 （４）耐震診断の費用は？ 耐震診断の費用は、一般診断法であれば５万円〜１５万円です。診断法としては、この他に精密診断法と、一般ユーザー向けのものがありますが、詳しいことはこちらをご覧下さい。（５）耐震診断の種類と費用 殆どの地方自治体で耐震診断費用の補助金制度が定められていますので、市役所等にお問い合わせ下さい。 （５）現状、危険な建物が放置されている 建築基準法は昭和25年(1950年)に制定されましたが、木造住宅の耐震強度については、昭和35年(1960年)、昭和56年(1981年）、平成12年(2000年)に大改正が行われました。平成１２年５月以前着工の木造建物は、耐震診断を受けて耐震性能を確認しておいた方が良いと考えられます。建設当時の建築基準法に基づく建築確認を得た適法な建物なのだから、耐震性能には問題がないということはありません。 現実は、現在の建築基準法が規定している耐震強度を持たない「危険な建物」が相当数放置されているという状態になっています。 （６）既存不適格建築物という合法的で危険な建物 そのような建物を「既存不適格建築物」といいますが、建築確認を受けた合法的な建物であるにもかかわらず、場合によっては公的補助が受けられるとはいえ耐震診断を受けたり、耐震補強したりするのは、所有者の責任なのです。 平成18年に発覚した姉歯元建築士による耐震偽装物件（マンション・他）は、耐震強度不足を理由に、耐震強度不足の建物を取り壊したり耐震補強することになりましたが、耐震強度不足の危険な建物であることは、旧耐震基準の木造住宅、木造アパートにも共通のことなのです。 お酒を飲んで運転すれば、処罰されます。勤務先を解雇されることだってあります。事故を起こせば刑務所に入ることになります。ブレーキの壊れた自動車を修理しないで運転することも許されることではありません。法定伝染病にかかった人は隔離病棟に入院させられて、他人に感染させたり、危害を与えないことが求められます。 それなのに、耐震強度の不足した建物をそのまま所有、利用し、家賃をもらって賃貸していても、その建物が合法的に建てられた建物であれば、犯罪に問われることはありません。安全、安心という判断基準で言えば、おかしな話だと思うのは私だけでしょうか。 阪神淡路大震災の時に、安い家賃に負けて耐震性の貧弱な木造賃貸アパートに入居していて、アパートが倒壊し、アパートの下敷きになり、将来ある若い命が失われました。見方を変えれば、耐震性能の貧弱なアパートが殺人の凶器になったのです。アパートが耐震補強してあれば、避けられた可能性が大きかったと思います。このアパートの大家さんに責任はなかったのでしょうか。 「安全で安心できるまちづくり」を進める上からも、耐震診断や耐震改修に対する公的助成の更なる充実が必要と考えるのは私だけではないと思います。耐震診断や耐震改修に補助金を交付する地方自治体が増えつつありますが、更に充実すべきものと考える次第です。 （７）耐震強度不足建物の改修は法律で強制すべき？ 建築基準法には、既存の建築物には適用（遡及）しないというウィークポイントがあります。消防法では、旅館、ホテル等に対する火災報知器など防災設備の設置を、古い建物に遡及適用（法律ができる前からあった建物にも適用すること）した事例が、かってありました。最近では、既存住宅への火災報知器の設置が遡及適用されることに決まりましたが、これは消防法による遡及規定なのです。 耐震強度は人命にかかわることなのですから、建築基準法にも「既存建築物への遡及適用」に関する条文を加えるのが本来だと思います。多分、近い将来、そうなるような気がします。 （８）リフォーム工事を考えた時は、耐震診断を受ける良い機会 人間に人間ドックがあるように、建物にも建物診断が必要です。建物診断を兼ねて耐震診断を受けた後、耐震補強設計に基づく適切な耐震改修（耐震補強）工事を行えば、建物の安全性を増強し、寿命を延ばすことが出来ます。 木造住宅でも、適切なメンテナンスを継続すれば、新築後５０年以上使い続けることができます。当事務所では築５０年の木造住宅の耐震改修を行った事例があります。 築２０年以上経って、内外装のメンテナンスが気になりだした時や、リフォーム工事・増改築工事を考えた時などは、耐震診断を受ける良い機会です。 あなたとご家族の安全と安心は、専門家のサポートを受けながら、あなたご自身の努力で確かなものにするほかありません |
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